Usnesením velkého senátu Nejvyššího soudu České republiky ze dne 10. 4. 2024, č. j. 31 Cdo 225/2024-543 (dále jen „Usnesení“), se Nejvyšší soud odklonil od dřívější striktní judikatury[1] a vrátil jistotu a alespoň mezi částí odborné veřejnosti i chtěný stav v otázce vyklizení nemovitosti na podkladě notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti jako exekučního titulu.
Tento článek si neklade za cíl rozebrat argumentaci Nejvyššího soudu v Usnesení.[2] Cílem článku je podat zamyšlení nad možnými dopady Usnesení do praxe pronajímatelů, zejména těch, kteří pronajímají více nemovitostí, a upozornit na možná riziková místa Usnesení. Autoři článku si kladou za cíl vyvolat odbornou diskuzi především na téma použitelnosti notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti jako exekučního titulu k vyklizení nemovitosti i po uplynutí určitého času, kdy v mezidobí dojde (např. v důsledku automatické prolongace) k oprávněnému užívání nemovitosti ze strany nájemce.
Časová limitace užití notářského zápisu jako exekučního titulu k vyklizení nemovitosti
Nejvyšší soud v Usnesení jasně konstatoval, že podmínkou vykonatelnosti takového notářského zápisu je určení lhůty, do kdy má nájemce nemovitost vyklidit. Ačkoliv obecně platí § 40 odst. 2 exekučního řádu,[3] uvádějící, že neobsahuje-li exekuční titul určení lhůty ke splnění povinnosti, má se za to, že povinnosti uložené exekučním titulem je třeba splnit do 3 dnů a, jde-li o vyklizení bytu, do 15 dnů od právní moci rozhodnutí. Nicméně § 71b notářského řádu[4] je lex specialis k citovaným ustanovením, a proto se přednostně použije § 71b odst. 2 písm. e) notářského řádu, který stanoví, že notářský zápis musí obsahovat konkrétní dobu plnění.
V praxi bývají nájemní smlouvy uzavírány na dobu určitou a nejčastěji na 1 kalendářní rok ode dne podpisu nájemní smlouvy, zejména pak v případě pronajímatelů, kteří pronajímají vícero nemovitostí či rovnou veškeré bytové jednotky v bytovém domě. V takovém případě by notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti byl prakticky bez problémů použitelný. Byla-li by nájemní smlouva uzavřena např. od 1. 9. 2026 do 31. 12. 2027, postačilo by uvést v notářském zápise, že se nájemce zavazuje vyklidit nemovitost do 31. 12. 2027. Pokud by nemovitost nebyla kdykoliv od 1. 1. 2028 vyklizena a způsobilá k předání pronajímateli zpět, byl by nájemce v prodlení a již by bylo možné přistoupit k přímému výkonu povinnosti uložené nájemci notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti.
Primárním předmětem tohoto článku je však otázka, zdali by byl notářský zápis (kupříkladu ten výše uvedený) použitelný i v případě, kdy by došlo k prodloužení původního nájmu (např. dodatkem ke stávající nájemní smlouvě), nicméně původní notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti by zůstal beze změny. Jinými slovy si autoři kladou otázku, zdali je možné zahájit exekuci a úspěšně nechat soudním exekutorem vyklidit nemovitost za situace, kdy má pronajímatel k dispozici notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti ukládající nájemci povinnost vyklidit nemovitost např. do 31. 12. 2027, nicméně v mezidobí dojde mezi pronajímatelem a nájemcem k prodloužení doby nájmu o další období (tj. na období po 1. 1. 2028), přičemž teprve po jeho skončení nájem skutečně skončí a nájemce odmítne nemovitost řádně vyklidit.
Pokračování v nájmu po uplynutí lhůty v notářském zápisu
Nejstandardnějším způsobem v běžných nájemních vztazích u nemovitostí k bydlení bývá prodloužení doby nájmu učiněné stručným dodatkem. Pro účinnost takového dodatku často postačí prosté sjednání, že se nájem prodlužuje do 31. 12. 2028.
Za předpokladu, že by vyklizení prostor bylo zajištěno notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti k existující nájemní smlouvě, by bylo pro nezpochybnitelnou „použitelnost“ notářského zápisu nutné sepsat další notářský zápis na nové (prodloužené) období. V tomto případě je sice ve formě notářského zápisu sjednán závazek nájemce vyklidit nemovitost do určitého data (navázaného na konec nájmu uplynutím doby), avšak strany si prodlouží dobu nájmu, aniž by již „aktualizovaly“ notářský zápis obsahující původní datum vyklizení.
Pokud mezi pronajímatelem a nájemcem dojde k uzavření dodatku k nájemní smlouvě, nepochybně bude nájemní vztah řádně pokračovat po nově sjednanou dobu a nájemce bude předmět nájmu oprávněn užívat. Nabízí se však otázka, zdali tato skutečnost bude mít vliv na platně sjednaný exekuční titul v podobě notářského zápisu zavazujícího nájemce k vyklizení nemovitosti do data, kdy bude nájemce nově oprávněně nemovitost užívat.
Domníváme se, že jde o dvě oddělené skutečnosti, které samy o sobě na sebe nemají přímý vliv. Aby byl vůbec exekuční titul způsobilý k zahájení exekuce, musí totiž být formálně a materiálně vykonatelný. Formální vykonatelnost notářského zápisu je zřejmá – musí jít o notářský zápis splňující veškeré náležitosti kladené notářským řádem, musí být řádně identifikováni povinný a oprávněný a rovněž musí být řádně identifikována nemovitost, která má být vyklizena. Za splnění těchto předpokladů je notářský zápis jako exekuční titul formálně vykonatelný.
Materiální vykonatelnost na druhou stranu předpokládá, že nárok, jenž by měl být exekučním titulem vynucen, je oprávněnému po právu dán. Za situace, kdy by nájem prodloužen nebyl, by o takovém nároku nebylo pochyb – nájemce by po skončení nájmu neoprávněně užíval nemovitost a zasahoval tím do vlastnického práva pronajímatele; nárok pronajímatele na vyklizení nemovitosti by tak byl jednoznačně dán. Pokud by ovšem došlo k prodloužení nájmu, pozbyl by dočasně notářský zápis právě této materiální vykonatelnosti, protože by nájemce nově nemovitost užíval oprávněně.
Jsme toho názoru, že dočasné pozbytí materiální vykonatelnosti exekučního titulu nemá za následek trvalou nezpůsobilost tohoto exekučního titulu. Exekuční titul by následně, po splnění těchto hmotněprávních podmínek, byl opět materiálně vykonatelný.
K našemu tvrzení se jako protiargument nabízí, že prodloužením doby nájmu dodatkem k nájemní smlouvě dojde k privativní novaci mezi pronajímatelem a nájemcem ve smyslu § 1902 občanského zákoníku.[5] Pokud by tomu tak bylo, původní nájemní vztah (a závazek) by privativní novací zanikl a byl by nahrazen novým nájemním vztahem (závazkem) na novou dobu nájmu. Kloníme se ovšem k názoru, že takové posouzení by bylo nesprávné.
Prodloužení doby nájmu (ať už je učiněno v jakékoli platné a účinné formě) je dle našeho pohledu kumulativní novací – tedy změnou obsahu závazku s tím, že původní závazek i nadále trvá v podobě, v jaké se nepřekrývá právě s touto změnou. Ačkoliv se po rekodifikaci objevovaly v odborné literatuře názory, že by bylo vhodné pojem kumulativní novace vůbec nepoužívat,[6] Nejvyšší soud se v poslední době ustálil na tezi, že kumulativní novací se rozumí především změna obsahu závazku ve smyslu § 1901 občanského zákoníku.[7] Sjednají-li si tedy smluvní strany stroze, že se nájem prodlužuje o další 1 rok, půjde o kumulativní novaci původního závazku nájmu. Ostatní práva a povinnosti (např. splatnost a výše nájemného apod.) přitom zůstávají nedotčena a trvají nadále ve sjednané podobě, pouze se původní závazek mění v rozsahu doby jeho trvání. Ostatně ve zmíněném rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 4168/2019, Nejvyšší soud dovodil, že i změna výše kupní ceny za nemovitost v momentě, kdy již proběhl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kupující byl zapsán jako vlastník, je kumulativní novací původního závazku právě v rozsahu výše kupní ceny. Pokud je i změna výše kupní ceny po vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího kumulativní novací závazku, tím spíše bude kumulativní novací pouhé prodloužení doby nájmu.
Jelikož prodloužení doby nájmu bude pouze kumulativní novací daného závazku, nedojde k zániku původního závazku. Stále však zbývá otázka, jaký vliv má kumulativní novace na platnost a vykonatelnost takového notářského zápisu.
Jak již bylo naznačeno výše, autoři článku jsou toho názoru, že kumulativní novace závazku per se nezpůsobí neplatnost či nevykonatelnost notářského zápisu. Bude-li mít kumulativní novace vůbec vliv na samotný notářský zápis, což v případě prodloužení nájmu mít bude, dojde pouze k jakémusi dočasnému „pozastavení“ materiální vykonatelnosti notářského zápisu.
Budou-li tedy pronajímatel a nájemce mít sjednaný notářský zápis, na jehož základě bude nájemce povinen vyklidit nemovitost do 31. 12. 2027, přičemž současně dojde před skončením nájmu k prodloužení doby nájmu o další rok do 31. 12. 2028, pak pronajímatel bude moci použít tentýž exekuční titul v případě, že by nájemce nevyklidil nemovitost po uplynutí této nové doby nájmu.
V tomto směru odkazujeme na recentní usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 1. 2023, sp. zn. 20 Cdo 3186/2022, podle kterého platí následující: „Původní exekuční titul je při kumulativní novaci překryt jen v rozsahu této kumulativní novace, v nepřekrytém zbytku je v něm uvedená povinnost i nadále vykonatelná. Původní exekuční titul v obou výše popsaných variantách obstojí s tím, že může být exekvován po uplynutí dodatečné lhůty splatnosti.“ V daném případě, zjednodušeně řečeno, měly smluvní strany exekuční titul k úhradě dlužné částky, přičemž následně soukromoprávním jednáním změnily splatnost původního závazku, pro který již měly exekuční titul. Nejvyšší soud v tomto případě dovodil, že oprávněný může i nadále svoji pohledávku vymáhat podle původního exekučního titulu, avšak pouze v rozsahu, v jakém se tento exekuční titul nekryje s kumulativní novací závazku, tj. až po uplynutí nově sjednané lhůty splatnosti. V duchu tohoto rozhodnutí tak uvádíme, že pronajímatel i nadále může podat exekuční návrh na vyklizení nemovitosti i poté, co dojde k prodloužení doby nájmu, avšak teprve v momentě, kdy nájemce nevyklidí nemovitost po uplynutí této prodloužené doby nájmu.
Na podporu našeho názoru hovoří, vyjma výše uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v kontextu posouzení prodloužení doby nájmu jako kumulativní novace původního závazku, rovněž několik dalších argumentů.
Za primární argument považujeme skutečnost, že soudní exekutor pro výkon takového exekučního titulu se primárně zabývá tím, zdali má pronajímatel vykonatelný exekuční titul. Exekuční titul bude vykonatelný formálně, materiálně bude vykonatelný po uplynutí prodloužené doby nájmu. Soudního exekutora však rovněž zajímá, zda někdo jiný nemá právo k majetku nepřipouštějící výkon rozhodnutí ve smyslu § 267 občanského soudního řádu.[8] Nicméně pronajímatel není povinen exekuční titul prostřednictvím soudního exekutora vykonat ihned, jakmile je to možné. Byť tomu tak často samozřejmě bude, žádná zákonná povinnost k okamžitému vyklizení nájemce prostřednictvím soudního exekutora pronajímatele netíží. Notabene v momentě, kdy neoprávněné užívání nemovitosti je zásahem do vlastnického práva pronajímatele,[9] přičemž vlastnické právo se nepromlčuje (§ 614 občanského zákoníku). Právo na vyklizení nemovitosti je součástí vlastnického práva,[10] tedy se nepromlčuje a pronajímatele netíží žádná zákonná lhůta, do kdy by byl povinen návrh na pověření soudního exekutora podat. Nic tedy nebrání pronajímateli, aby podal návrh na pověření soudního exekutora klidně i po uplynutí několika let poté, co uplynula lhůta sjednaná v notářském zápise k vyklizení nemovitosti. Pokud byl v mezidobí nájemce nadále oprávněn nemovitost užívat (na základě prodloužené doby nájmu), nijak není původní exekuční titul devalvován.
Rovněž by takový postup nijak nezasahoval do práv nájemce ani nekrátil jeho zákonná práva. Pokud by totiž pronajímatel i přesto, že byl nájem mezi stranami prodloužen, podal exekuční návrh, pak by nájemce ihned mohl podat návrh na zastavení exekuce a exekuce by byla zastavena podle § 268 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu. Nájemce by se tedy nemusel obávat, že dojde k vyklizení nemovitosti, kterou má v nájmu, právě po dobu této nové prodloužené doby nájmu. Teprve v momentě, kdy by nájem mezi stranami již přestal být prodlužován a nájemce by nevyklidil nemovitost a počal by ji užívat neoprávněně, by pronajímatel mohl podat tento exekuční návrh a nemovitost nechat vyklidit soudním exekutorem.
Výše uvedené závěry byly popsány v kontextu sjednání písemného dodatku k nájemní smlouvě. Jsme toho názoru, že se uplatní i pro jiné formy prodloužení nájmu – např. v podobě opce či automatické prolongace. Jakkoliv jsou tyto instituty běžnější u obchodního pronájmu nemovitých prostor sloužících k podnikání mezi podnikateli, nic nebrání tomu, aby si strany sjednaly právo opce či automatické prolongace i u pronájmu bytu nebo domu k bydlení. Ačkoliv opce a automatické prolongace nejsou sjednáním dodatku, ale spíše využitím již sjednaného smluvního práva, nic to nemění na výše uvedených závěrech. V obou případech rovněž půjde o kumulativní novaci a dojde ke změně závazku nájmu mezi stranami toliko v rozsahu doby nájmu, v ostatním zůstane původní závazek v platnosti.
Praktické dopady pro pronajímatele – investory
Výše uvedený výklad považujeme za příznivý pro pronajímatele hned z několika důvodů. Primární výhodu vidíme ve skutečnosti, že tento výklad představuje výrazně zvýšenou míru flexibility pro trh s nájemním bydlením. Zejména pronajímatelé pronajímající celé bytové domy či více nemovitostí často narážejí na fakt, že růst hodnoty jejich investičního portfolia je citelně vázaný na solventnost nájemce a dodržování právních předpisů z jeho strany.
Ačkoliv tento článek není ekonomickou analýzou nájemního trhu s bydlením, je zřejmé, že jakákoli výnosnost investice do nemovitostí je prakticky neexistující a pronájem nemovitosti může být i značně ztrátový v momentě, kdy některý z nájemců počne obývat nemovitost neoprávněně a nevyklidí ji. Pronajímateli pak v takovém případě nezbývá než se obrátit na soud s návrhem na vyklizení nemovitosti, přičemž je notorietou, že soudní řízení jsou zdlouhavá a vyzná-li se nájemce v obstrukčních možnostech, které české právní předpisy umožňují, může soudní řízení trvat i několik let.
Pokud by ovšem pronajímatel mohl již na počátku nájemního vztahu sjednat s nájemcem tento notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti spolu s nájemní smlouvou na 1 kalendářní rok či jinou přesně stanovenou dobu, pak by pronajímatel měl k dispozici dokument de facto zaručující promptní vyklizení nemovitosti po skončení nájmu, přičemž to samo o sobě by pronajímateli nebránilo s nájemcem nájem nadále prodlužovat či využívat možností opce nebo automatické prolongace.
Jakmile by pak nájem skončil uplynutím doby, kupříkladu po 5 letech, a nájemce by nemovitost nevyklidil, měl by pronajímatel stále k dispozici původní exekuční titul, přičemž ten by byl již nejen formálně, ale i nově materiálně vykonatelný, neboť teprve po uplynutí doby nájmu včetně veškerých prodloužení by nájemce užíval nemovitost neoprávněně, a pronajímatel by se mohl bezprostředně obrátit na soudního exekutora s návrhem na jeho pověření a provedení výkonu rozhodnutí.
Pro pronajímatele vlastnící více nemovitostí či bytové domy tak může výše uvedené představovat zajímavý způsob, jak lépe ochránit svá vlastnická práva. Zároveň může výše uvedené motivovat více vlastníků prázdných nemovitostí k pronájmu nemovitostí, jelikož některé může tížit obava ze ztíženého případného vystěhování nájemce, což při tomto přístupu opadá. To by v konečném důsledku bylo prospěšné i pro nájemce, neboť těm by se alespoň nepatrně rozšířila nabídka nemovitostí k nájemnímu bydlení.
Důležité je ovšem mít na paměti i cenu případného vyklizení nemovitosti za pomoci soudního exekutora. Exekutorovi za toto vyklizení náleží „tabulková“ odměna 10.000,- Kč za každé vyklizení spolu s paušální náhradou vynaložených výdajů,[11] nicméně soudní exekutoři často v praxi požadují od pronajímatelů zálohu na takové vyklizení nemovitosti. Vyklizení totiž často bývá problémové a nese s sebou mnoho nákladů navíc, o jejichž úhradu pak může vzniknout spor mezi soudním exekutorem a pronajímatelem, kdo je má v konečném důsledku hradit, jelikož nájemce často nebývá v takovém případě solventní či se placení vyhýbá. Z toho důvodu soudní exekutoři v praxi za každé vyklizení často žádají zálohu, kterou je povinen hradit oprávněný (pronajímatel) – z našich zkušeností se výše této zálohy standardně pohybuje v rozmezí 30.000 – 50.000,- Kč. Jakkoliv nejde o zanedbatelnou částku, stále však jde o znatelně nižší náklady ve srovnání s letitým soudním řízením a výdaji za právní zastoupení.
Je však třeba rovněž zmínit, že problém může nastat v případě, kdy by pronajímatel ukončil nájem výpovědí doručenou nájemci, a nikoliv výše zmíněným uplynutím doby. Nájemce je totiž obecně oprávněn podle § 2290 občanského zákoníku podat soudní návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, přičemž nájemce má k tomuto kroku poměrně štědrou lhůtu dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (což tedy standardně bude téměř kryto výpovědní dobou v nájmu jako takovém). Pokud nájemce tento návrh podá, pronajímatel obecně není oprávněn domáhat se v klasickém soudním řízení vyklizení nemovitosti, respektive pronajímatel toto řízení musí zahájit, ale řízení bude ve většině případů přerušeno do pravomocného skončení řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu. Jakkoliv se nabízí i spojení obou řízení do jednoho řízení, zřejmě častější variantou bude právě přerušení pronajímatelem zahájeného řízení.
V uvedeném případě lze pronajímatelům doporučit, aby návrh na pověření soudního exekutora nepodávali do doby pravomocného skončení řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu, neboť by v opačném případě mohlo hrozit zastavení exekuce a v krajním případě lze uvažovat i o odpovědnosti pronajímatele k náhradě škody způsobené nájemci nepoctivým výkonem práva. Jak již bylo uvedeno výše, notářský zápis není, co se týče vykonatelnosti, nijak časově omezen, a pronajímatel tedy není povinen uspěchat ani návrh na pověření soudního exekutora, bude-li se nájemce bránit proti obdržené výpovědi. I z tohoto důvodu lze pronajímatelům doporučit využívat právě časově omezených nájemních smluv, neboť i kdyby byl návrh nájemce na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nedůvodný, došlo by k razantní prodlevě mezi skončením výpovědní doby a pravomocným ukončením soudního řízení, které může trvat v krajním případě i několik let.
Závěr
Tento článek si kladl primárně za cíl představit pohled, že v případě existence exekučního titulu v podobě notářského zápisu k vyklizení nemovitosti mohou pronajímatelé přistupovat k prodloužení doby nájmů formou dodatku, opce či automatické prolongace, jelikož tím nedojde ke zneplatnění či neúčinnosti exekučního titulu. Ten bude sice po celou dobu pouze formálně vykonatelný, nicméně se stane i materiálně vykonatelným po uplynutí prodloužené doby nájmu a pronajímatelé budou moci toto rozhodnutí vykonat prostřednictvím soudního exekutora i po uplynutí několika let, neboť prodloužení doby nájmu je toliko kumulativní novací původního závazku.
Autoři si jsou vědomi, že jejich pohled nemusí někteří zastávat. Rádi by však otevřeli odbornou debatu na toto téma, jelikož dle vědomí autorů v době psaní tohoto článku popisovaná situace nebyla, minimálně judikaturně, ještě řešena.
V případě jakýchkoli dotazů nejenom ohledně nemovitostí a nájmů, skončení nájmu, vyklizení nemovitosti či jiných oblastí občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
[1] Viz např. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019.
[2] Pro rozbor argumentace v Usnesení doporučujeme náš předchozí článek na toto téma dostupný zde: PEYTON legal | Notářský zápis jako exekuční titul k vyklizení nemovitosti.
[3] Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
[4] Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád, ve znění pozdějších předpisů.
[5] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
[6] Pražák, Z., Fiala, J., Handlar, J. a kol. (2017) Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku. Praha: Leges, 2017, s. 358.
[7] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 4168/2019 či rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 173/2021.
[8] Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů-
[9] Viz usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 31 Cdo 225/2024.
[10] Tamtéž, shodně např. BODEČKOVÁ, Jana. § 614 [Práva vyloučená z promlčení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 2
[11] Viz § 7 vyhlášky č. 330/2001 Sb., o odměně a náhradách soudního exekutora, o odměně a náhradě hotových výdajů správce podniku a o podmínkách pojištění odpovědnosti za škody způsobené exekutorem.
Mgr. Martin Heinzel, partner – heinzel@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
20. 8. 2026