Sleva z kupní ceny patří mezi nejčastěji uplatňovaná práva z vadného plnění. Občanský zákoník však v obecné rovině výslovně nestanoví, jak její výši vypočítat (pomineme-li zvláštní úpravu pro prodej zboží spotřebiteli dle § 2171 občanského zákoníku). Odpověď tak postupně formuje judikatura, která v posledních letech lépe zpřesnila jak hmotněprávní kritéria, tak požadavky na dokazování. U koupě nemovitosti z ní vyplývá především to, že slevu nelze bez dalšího a automaticky ztotožnit s náklady na opravu. Její výše musí obnovit rovnováhu mezi skutečně sjednanou kupní cenou a hodnotou vadného plnění.
Východiska pro určení přiměřené slevy
Právo na přiměřenou slevu upravuje při podstatném porušení smlouvy § 2106 odst. 1 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a při nepodstatném porušení § 2107 odst. 1 OZ. Při podstatném porušení si kupující volí mezi dodáním nové věci, opravou, slevou anebo odstoupením od smlouvy a svou volbu musí prodávajícímu oznámit při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu poté. Při nepodstatném porušení má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu; právo odstoupit může vzniknout následně za podmínek § 2107 odst. 3 OZ. Sleva je praktická zejména tehdy, chce-li si kupující nemovitost navzdory vadě ponechat. V obou režimech se její výše určuje podle stejných základních hledisek.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020 (R 98/2022), vymezil účel slevy jako nápravu porušené ekvivalence vzájemných plnění, nikoli jako náhradu vzniklé škody.[1] Kupující má za sjednanou cenu obdržet plnění bez vad. Pokud je plnění vadné, sleva má vyrovnat rozdíl mezi tím, co bylo sjednáno, a tím, co kupující skutečně získal; nemá mu přinést prospěch nad rámec smlouvy. Na tento závěr navázala také jeho pozdější judikatura (např. rozsudek sp. zn. 23 Cdo 201/2024).
Tím se současná úprava liší od judikatury k § 439 odst. 1 dřívějšího obchodního zákoníku, podle níž sleva odpovídala prostému rozdílu mezi hodnotou bezvadné věci a hodnotou věci dodané s vadami. § 2106 OZ takové pravidlo neobsahuje. Jde o právní normu s relativně neurčitou hypotézou, jejíž obsah soud v konkrétním případě naplňuje s ohledem na všechny rozhodné okolnosti.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, mezi tato hlediska zařadil zejména povahu a rozsah vady ve vztahu ke sjednané ceně, snížení funkčních vlastností a estetické hodnoty věci, omezení či komplikace jejího užívání, dopad na životnost a náklady nutných oprav.[2] Výši slevy proto nelze automaticky převzít z rozpočtu opravy ani ji vždy určit pouze jako absolutní rozdíl tržních hodnot. U starší nemovitosti může oprava například prodloužit životnost nad rámec původního očekávání. Výsledek ovlivňuje také to, zda byla nemovitost prodána za cenu obvyklou, pod ní, nebo nad ní, protože sleva má vyrovnat hodnotu plnění sjednanou právě mezi konkrétními stranami.
Relativní proporční metoda a její limity
Konkrétní výpočetní postup jasněji formuloval Nejvyšší soud zejména v rozsudku ze dne 25. 6. 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024.[3] Soudem formulovaná takzvaná relativní proporční metoda vychází z poměru obvyklé ceny vadné a bezvadné věci. Obvyklá cena vadné nemovitosti se vydělí obvyklou cenou nemovitosti bez vady. Tímto poměrem se vynásobí skutečně sjednaná kupní cena a vypočtená poměrná hodnota vadného plnění se odečte od skutečně sjednané ceny. Metoda tedy nezohledňuje pouze objektivní pokles hodnoty, ale i cenu, na níž se strany dohodly. Byla-li nemovitost prodána pod obvyklou cenou, bude poměrně nižší také sleva; při ceně nad obvyklou hodnotou tomu bude naopak.
Samotný výpočet lze ilustrovat na jednoduchém příkladu. Má-li bezvadná nemovitost obvyklou cenu 10 mil. Kč, vadná 8 mil. Kč a sjednaná kupní cena činí 9 mil. Kč, odpovídá hodnota vadné nemovitosti 80 % hodnoty bezvadné nemovitosti. Poměrná hodnota sjednaného plnění je proto 7,2 mil. Kč a sleva 1,8 mil. Kč. Při kupní ceně 12 mil. Kč by stejný poměr vedl ke slevě 2,4 mil. Kč. Rozdíl ukazuje, že metoda chrání ekvivalenci konkrétní smlouvy, nikoli abstraktní „správnou“ tržní cenu. Výše uvedené je však pouze ilustrativní teoretický příklad výpočtové metody, tedy bez zohlednění konkrétních okolností každého případu, které budou při stanovení přiměřenosti slevy z ceny nutně vždy hrát svou roli.
Relativní proporční metoda je tedy výchozím, nikoli jediným možným postupem. Nedávný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2026, sp. zn. 23 Cdo 2428/2025, tuto linii v zásadě potvrdil, přičemž zdůraznil význam skutkových podkladů.[4] Hodnota nemovitosti v obou stavech (s vadou a bez vady) je zásadní pro relativní proporční metodu a významná i při použití metody jiné.
Odlišný postup lze zvolit, pokud jej odůvodňují okolnosti případu a lze přesvědčivě vysvětlit, proč nejlépe obnovuje rovnováhu plnění. Podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 663/2022 může v některých případech sleva odpovídat pouze nákladům na opravu (v dané věci šlo o nedostatečnou šířku zdiva).[5] Absenci jediného obecně použitelného pravidla Nejvyšší soud připomněl také ve svých usneseních sp. zn. 33 Cdo 4442/2018 a 23 Cdo 3714/2022.
Je třeba současně rozlišovat mezi slevou a náhradou škody podle § 2913 a násl. OZ. Hodnotový deficit spočívající v samotné vadnosti plnění se řeší prostřednictvím práv z vadného plnění (§ 1925 OZ). Další samostatná újma vyvolaná porušením smlouvy může být za splnění zákonných předpokladů potenciálně nahrazena jako škoda. Pokud účelně a předvídatelně vynaložené náklady na odstranění vady převyšují přiměřenou slevu a povinná strana odstranění odmítla, může rozdíl podle judikatury k předchozí úpravě ryze teoreticky představovat samostatně nahraditelnou újmu (srov. rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 4980/2014). Zda tomu tak je, závisí na okolnostech konkrétní věci (srov. také rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1958/2020), avšak v praxi může být prosazení takového dalšího nároku spojeno s nemalými obtížemi. Jednotlivé nároky je proto vhodné skutkově i důkazně oddělit.
Dokazování a praktické důsledky v soudním řízení
Ke zjištění hodnoty nemovitosti s vadou i bez vady bude zpravidla potřebný znalecký posudek (srov. rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 5234/2015 a 23 Cdo 1299/2008). Znalec však neurčuje samotnou „přiměřenou slevu“. Přiměřenost je právní otázkou, o níž rozhoduje soud (srov. rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 557/2004). Úkolem znalce je poskytnout odborný skutkový podklad: ocenit nemovitost v obou stavech a podle potřeby vyčíslit náklady na odstranění vady nebo její dopad na životnost, funkčnost a užívání. Soud následně z těchto údajů a dalších okolností zvolí odpovídající metodu a stanoví výši slevy.
K použití uvážení soudu podle § 136 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, při určování výše nároku lze přistoupit zásadně až tehdy, nelze-li výši nároku zjistit vůbec nebo jen s nepoměrnými obtížemi. Soud proto musí nejprve využít dostupné odborné podklady, případně kvalifikovaný odhad znalce (srov. rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 4980/2014 a 33 Cdo 514/2022). Tomu by mělo odpovídat i znění znaleckých otázek: znalec má zjišťovat ekonomické a technické skutečnosti, nikoli činit právní závěr o konečné výši slevy.
Význam dokazování se projevuje už před soudem prvního stupně. Vymezení rozhodných okolností a posouzení přiměřenosti náleží především soudům nižších stupňů. Straně domáhající se slevy proto nestačí tvrdit existenci vady a předložit rozpočet opravy. Měla by včas tvrdit a dokazovat také další rozhodné okolnosti, jako jsou zejména stáří a technický stav nemovitosti, její očekávanou životnost, konkrétní omezení užívání, případné zhodnocení po opravě a vztah sjednané ceny k ceně obvyklé. Tyto skutkové údaje umožní soudu vysvětlit, proč použil relativní proporční metodu, nebo proč se od ní v dané věci odchýlil.
Závěr
Hledání přiměřené výše slevy bude vždy nutně spojeno s jistou mírou uvážení a může se jednat o poměrně náročný úkol. Lze však pozitivně kvitovat, že aktuální judikatura Nejvyššího soudu v poslední době přinesla předvídatelnější rámec určování přiměřené slevy z ceny skrze relativní proporční metodu, která vychází z poměru obvyklé ceny vadné a bezvadné věci. Nejedná se však nadále o univerzální vzorec, nýbrž spíše o jakýsi návod, jak k tomuto tématu prakticky přistupovat, aniž by však byly vyloučeny i jiné metody v závislosti na okolnostech konkrétního případu. Je třeba též vidět, že náklady na opravu věci nadále zůstávají důležitým podkladem, avšak samy o sobě obvykle a bez dalšího neurčují výsledek při hledání přiměřené slevy z ceny.
V případě dotazů v oblasti práva nemovitostí a práv z vadného plnění jsme Vám v PEYTON legal k dispozici.
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020.
[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023.
[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024.
[4] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2026, sp. zn. 23 Cdo 2428/2025.
[5] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 663/2022.
JUDr. Miloš Kulda, Ph.D., advokát — kulda@plegal.cz
Natálie Grospičová, právní asistentka — grospicova@plegal.cz
1. 10. 2026