Máte byt či dům a chystáte se jej pronajímat? Investiční nemovitosti jsou v posledních letech středobodem zájmu nejenom drobných investorů. Právní řád České republiky ale klade na pronajímatele nemalé nároky a Vás tak čeká mnoho zásadních otázek a témat, které bude nutné aktivně vyřešit, než s pronájmem začnete.
V této minisérii věnované pronájmu nemovitosti pro účely zajištění bytových potřeb (tj. bytu či domu) Vám poradíme, na co si dát pozor, jaké překážky a omezení Vás čekají při sjednávání nájemní či jiné obdobné smlouvy a jak řešit další praktické problémy a komplikace z pohledu pronajímatele.
V prvním článku se zaměříme na samotnou způsobilost nemovitosti k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu a rovněž i na praktické otázky a omezení pronajímatele při sjednávání nájemní smlouvy. V dalších článcích se pak budeme postupně věnovat již konkrétnějším tématům, jako např. vyúčtování služeb, problematice odpovědnosti nájemce a pronajímatele a otázkám týkajícím se vystěhování nájemce bez jeho souhlasu.
Nájem prostor k bydlení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) nerozlišuje mezi tím, je-li pronajímán byt či dům. Tyto články budou činit zrovna tak. Bude-li v konkrétním případě určitý závěr odlišný pro byt a pro rodinný dům, bude tak v textu stanoveno výslovně. V opačném případě se uvedené závěry uplatní pro oba tyto typy nemovitostí.
Způsobilost objektu k pronájmu a základní podmínky
Hned na úvod je nutné vyjasnit otázku, zdali je nemovitost způsobilá k dlouhodobému či krátkodobému pronájmu. Právní předpisy stanoví značně odlišné požadavky na dlouhodobý nájem (tedy klasické bydlení) a na krátkodobý pronájem (ubytovací služby, Airbnb apod.).
Je třeba zdůraznit, že obecně lze stavbu užívat pouze v souladu s kolaudačním rozhodnutím (§ 230 odst. 1 stavebního zákona),[1] přičemž jiné kolaudační rozhodnutí je vydáno pro objekt k bydlení a jiné pro poskytování ubytovacích služeb. Objekty k dlouhodobému bydlení musí splňovat zákonné požadavky mimo jiné v oblasti napojení na technickou a dopravní infrastrukturu, požadavky na denní osvětlení, proslunění, zvukovou izolaci, větrání, vytápění, požadavky na tepelnou ochranu, požadavky na ochranu proti hluku, požadavky na bezpečnost staveb (parametry schodišť, zábradlí apod.). Tyto požadavky se pak liší oproti požadavkům kladeným na objekty určené ke krátkodobému užívání, kdy pro tento druh objektů zákon klade např. větší důraz na požární bezpečnost a hygienické aspekty, naopak méně přísné jsou požadavky týkající se prosvětlenosti a rozložení místností. Dle Vašeho konkrétního záměru (a zejména v případě nutnosti změny aktuální kolaudace) doporučujeme situaci konzultovat se stavebním technikem. Pozor si dejte rovněž na aktuální vymezení příslušné lokality územním plánem (zejména nejde-li o čistě urbanistické oblasti, kde tyto druhy limitace nebývají zcela běžné), který může některé typy objektů a způsoby jejich využití zakazovat či podstatně limitovat. V takovém případě by stavební úřad požadovanou změnu kolaudace nepovolil.
V případě, že by byl daný objekt užívání v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, vlastník by se dopouštěl přestupku podle stavebního zákona, za který hrozí pokuta až 1.000.000,- Kč (§ 301 odst. 3 písm. d) stavebního zákona) v závislosti na konkrétním porušení.
Každého vlastníka bytu dále určitě napadne, zda nemohou určitá omezení pronajímání jednotky plynout přímo ze stanov SVJ. Ve světle nejnovější rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR bylo dovozeno, že s ohledem na charakter SVJ a jeho oprávnění/povinnosti, SVJ nemůže ve stanovách přímo zakázat pronájem jednotek třetím osobám, a to ani pronájem krátkodobý (ubytování). To však neznamená, že pronajímatel není v této otázce limitován. Pokud by se uživatelé jednotky dopouštěli porušování povinnosti v rámci objektu (zejména rušení ostatních uživatelů a vlastníků), pak z tohoto může SVJ vyvozovat konkrétní negativní důsledky vůči majiteli pronajímané jednotky, v krajním případě (po opakovaném a podstatném porušování) i dosáhnout nuceného prodeje jednotky dle § 1184 OZ. I přes výše uvedené, tj. nemožnost obecně zakázat pronájem jednotek v objektu, je třeba zejména v menších objektech počítat s tím, že častá fluktuace cizích osob může vyústit v negativní postoje až faktický odpor ostatních uživatelů. Je tedy namístě doporučit takový záměr nejprve projednat s ostatními uživateli objektu.
Trochu odlišná situace nastává v případě družstevního bydlení. Je-li pronajímaná bytová jednotka ve vlastnictví bytového družstva (a tedy ne v osobním vlastnictví pronajímatele), pronajímatel vystupuje v pozici nájemce (nikoliv vlastníka). Pokud tedy hodlá nájemce pronajmout družstevní byt jinému uživateli, nepůjde o nájemní vztah, ale o tzv. podnájem ve smyslu § 2274 a násl. OZ. Zde musí nájemce počítat s tím, že k podnájmu jednotky je nejprve potřeba získat písemný souhlas družstva.
Nájem a podnájem: základní rozdíly
Podnájem je pro pronajímatele z určitého pohledu lákavější variantou, neboť podnájemci není poskytována tak přísná zákonná ochrana, jako je tomu v případě nájemního vztahu. Ačkoliv tento článek nemá ambice popsat veškeré možné rozdíly mezi nájmem a podnájmem, nejzásadnějším rozdílem je skutečnost, že podnájem skončí nejpozději se skončením nájemního vztahu a podnájemce tak nemá celkovou kontrolu nad trváním jeho smluvního vztahu s nájemcem. Jinými slovy, pokud nájemce přestane být členem bytového družstva (např. prodá svůj družstevní podíl) a/nebo jakýmkoliv jiným způsobem ukončí svou nájemní smlouvu, zaniká bez dalšího i podnájem bytu. Rovněž u nájmu obecně platí, že jsou limitovány důvody, pro něž může pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět. U podnájmu tato omezení absentují a je možné podnájemní smlouvu vypovědět i bez udání důvodu.
Ačkoliv může pro pronajímatele vypadat podnájemní vztah lákavě, nedoporučujeme tento institut využívat tam, kde to není z okolností nezbytné. Pokud pronajímatel není členem bytového družstva nebo sám nájemcem, je nutné, aby uzavřel s nájemcem nájemní smlouvu se všemi limitacemi z toho plynoucími. V praxi se lze setkat s účelově sjednanými nájemními smlouvami (typicky v rodině nebo mezi přáteli), které mají za cíl zcela účelově posunout koncového uživatele na úroveň podnájemce. Takový postup by mohl být v případném sporu posouzen jako zjevně účelové obcházení zákona, tj. zastření faktického nájemního vztahu.
Na co si dát pozor při nastavení základů nájemní smlouvy
Je-li byt nebo rodinný dům fakticky způsobilý k pronájmu, musí si pronajímatel v prvé řadě ujasnit, jakým způsobem nastaví nájemní smlouvu. Základní otázkou pro každého pronajímatele by pak mělo být, zdali má být nájem uzavřen na dobu určitou či neurčitou.
Smlouva na dobu určitou
Smlouva na dobu určitou je ze své podstaty časově omezená. Smlouva na dobu určitou primárně končí uplynutím sjednané doby, může samozřejmě být i vypovězena, ale zákon podstatně limituje výpovědní důvody oproti nájmu na dobu neurčitou. Oběma stranám je tak poměrně jasně garantováno časové období platnosti nájemní smlouvy, což je samozřejmě vítaný aspekt, může ale představovat i komplikaci, zejména v případě, kdy se strany nepohodnou a/nebo se změní situace a potřeby stran. Současně je nutné dodat, že v rámci nájmu bytu či domu není možné ve prospěch pronajímatele sjednat jiné důvody pro ukončení než které stanovuje zákon, což by bylo v rozporu s § 2235 OZ.
Co se týká délky nájemní smlouvy na dobu určitou, aktuálním tržním standardem bývá 1 až 2 roky. Čím dál častěji se ale setkáváme i se smlouvami na dobu určitou v délce 6 měsíců, přičemž toto je dle rozhodovací praxe českých soudů nejkratší možná doba pro platné sjednání nájemní smlouvy. Kratší doba by tak nejenom mohla být považována za neplatně sjednanou, ale současně by na takovouto smlouvu již mohlo být pohlíženo jako na smlouvu o krátkodobém užívání ve smyslu § 2235 odst. 2 OZ. Určitě je nutné zmínit i vyšší administrativní náklady na straně pronajímatele v souvislosti s častějším prodlužováním stávající smlouvy či hledáním nových nájemců.
Skutečnost, že se jedná o smlouvu na dobu určitou musí být ve smlouvě sjednána výslovně (např. explicitně či stanovením časového rozmezí. Opomenou-li strany tuto skutečnost v nájemní smlouvě uvést, bude na nájemní smlouvu hleděno jako na uzavřenou na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1 OZ).
V případě sjednání nájmu na dobu určitou nájem jako takový zanikne uplynutím doby. Na skončení nájmu by měl pronajímatel vždy pamatovat, neboť pokud nájemce bude byt nebo dům obývat i po skončení nájmu po dobu alespoň 3 měsíců a pronajímatel jej písemně nevyzve, aby předmět nájmu opustil, bude nájemní smlouva ze zákona prodloužena na předchozí dobu nájmu, nejvýše na dobu 2 let (§ 2285 OZ), a to za zcela stejných podmínek, které platily k poslednímu dni sjednané doby nájmu. Aplikaci tohoto ujednání je možné mezi stranami smluvně vyloučit a v praxi se této možnosti velmi častou užívá.
Nájem je možné prodloužit dodatkem ke stávající nájemní smlouvě či novou nájemní smlouvou s účinností ode dne následujícího po dni skončení předchozího nájmu. Alternativně je možné přímo v nájemní smlouvě sjednat možnost automatické prolongace anebo opce. Automatickou prolongací se myslí ujednání, které stanoví, že pokud ani jedna ze stran do určitého data neoznámí, že na prodloužení nájemní smlouvy netrvá (např. 2 měsíce před jejím koncem), prodlužuje se nájemní smlouva bez dalšího o sjednanou dobu. Opce naopak znamená, že jedna ze smluvních stran zašle do určitého data druhé smluvní straně písemnou žádost o prodloužení nájmu o předem sjednanou dobu, přičemž druhá smluvní strana může takovouto opci odmítnout pouze z vymezených důvodů. Příslušné ustanovení je však nutné vždy formulovat tak, aby nedocházelo k neúměrnému zásahu do práv nájemce anebo aby nedošlo k zastření smlouvy na dobu neurčitou.
Smlouva na dobu neurčitou
Nájemní smlouvy na dobu neurčitou nejsou tolik frekventované, jako na dobu určitou. Přesto však mají svoje výhody. Na straně pronajímatele přináší například nižší administrativní zátěž a současně flexibilitu v případě potřeby prostor k jinému účelu. Takové nastavení je doporučováno zejména v situaci, kdy spolu strany mají již delší zkušenost a vědí, co navzájem očekávat. Na druhou stranu, nájemní smlouvu na dobu neurčitou lze snadno ukončit výpovědí, což ani jedné ze stran neposkytuje stále dostatečnou jistotu trvání nájmu. Výpovědní důvody si strany opět mohou v nájemní smlouvě rozšířit. Zkrátit je či sjednat v neprospěch nájemce ale není možné.
Je-li nájem sjednán na dobu neurčitou nebo na dobu určitou delší než 1 rok, lze více než doporučit, aby pronajímatelé zakomponovali do nájemní smlouvy tzv. inflační doložku, na základě které se nájemné bude pravidelně zvyšovat o předem sjednanou hodnotu stanovenou předem pevně či na základě vybraného koeficientu (nejčastěji průměrná roční míra inflace vyhlášena ČSÚ). Toto pokryje rizika na straně pronajímatele související s růstem cen. Při absenci takového konkrétního ujednání zákon sice dává možnost pronajímateli navrhnout zvýšení nájemného v závislosti na tržní míře nájemného v daném místě a čase, toto je ale podmíněno souhlasem nájemce případně předpokládá soudní zásah, který bude představovat časové i administrativní náklady na straně pronajímatele. Vzhledem k tomu, že zákonná úprava pamatuje i na reciproční právo nájemce navrhnout snížení nájemného v obdobném duchu, z pohledu pronajímatele doporučujeme vyloučení aplikace § 2249 OZ a sjednání smluvního mechanismu indexace, jak bylo uvedeno na začátku tohoto odstavce.
Forma nájemní smlouvy
Pronajímatelé nesmí zapomínat ani na skutečnost, že nájemní smlouva k bytu nebo domu musí být sjednána písemně. Byť tomu tak v praxi často bývá, lze se setkat i s tzv. „nájmem na dobré slovo“. Ačkoliv by se mohlo zdát, že nájemní smlouva bez písemné formy „neexistuje“, neplatnosti nájemní smlouvy pro nedostatek formy se může domáhat pouze nájemce (§ 2237 OZ). V praxi uvedené znamená, že pokud by si pronajímatel s někým ústně sjednal (nebo mu fakticky umožnil) nájem, nájemce by se do bytu nebo domu nastěhoval a platil pronajímateli nájem, byla by nájemní smlouva uzavřena platně (na dobu neurčitou), a to ačkoliv by nebyla uzavřena písemně. Respektive, její neplatnost by mohl namítat pouze nájemce a pronajímatel by se musel chovat, jako kdyby nájemní smlouva byla uzavřena písemně za podmínek stanovených zákonem a/nebo dosavadním „akceptovaným“ jednáním stran.
Neplatná a zakázaná ujednání
V neposlední řadě je nutné pamatovat na zákonné pravidlo stanovené v § 2235 odst. 1 OZ, které uvádí, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva stanovená v předmětném pododdílu 2 (§ 2235 až § 2301 OZ), a na zákonné pravidlo stanovené v § 2239 OZ, které uvádí, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Jinými slovy, pronajímatel nesmí zákonná právo nájemce nijak zkrátit či omezit, pokud zákon výslovně neříká, že je možné sjednat něco jiného. Pronajímatel může naopak uložit nájemci povinnost, kterou zákon nestanoví, ale jen takovou povinnost, která není zjevně nepřiměřená. V opačném případě se k takovému jednání nepřihlíží, jinými slovy se na něj hledí, jako kdyby takové ustanovení smlouvy nikdy neexistovalo a je právně nevymahatelné. Pronajímatelé by toto základní pravidlo měli mít na paměti vždy, ačkoliv v praxi bývají do nájemních smluv často vkládána ustanovení, která toto pravidlo porušují (např. zákaz, aby si nájemce umístil do nemovitosti trvalý pobyt či zákaz chování zvířat v bytě apod.). Pronajímatelé předmětná ustanovení do nájemních smluv i přesto zcela úmyslně vkládají (neplatnost nájemní smlouvy nezpůsobí), byť jsou právně nevymahatelná, a to čistě z psychologických důvodů.
Závěr
Před samotným pronájmem objektu určeného k bydlení by měl pronajímatel nejprve ověřit způsobilost nemovitosti k zamýšlenému typu pronájmu. Samotnou nájemní smlouvu je vhodné nastavit tak, aby v maximální možné míře reflektovala zájmy pronajímatele a poskytovala mu dostatečnou flexibilitu a garance do budoucna, případně aby obsahovala dostatečné ochranné mechanismy pro případy porušování smlouvy nájemcem. Je však vždy nutné dodržovat zákonné limity a omezení.
Jako pronajímatele Vás pak i po uzavření smlouvy čeká řada dalších povinností souvisejících např. s dodávkami a vyúčtováním služeb, odpovědností vůči nájemci, nebo i řada otázek v případě porušování povinností nájemce. Těmto tématům se budeme věnovat v dalších částech této minisérie věnované pronajímatelům při pronájmu objektů určených k bydlení.
V případě jakýchkoli dotazů nejen ohledně nájmů či jiných oblastí občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
[1] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů.
Mgr. Ondřej Růžička, advokát – ruzicka@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
26. 6. 2025