V prvních třech článcích této minisérie jsme se zaměřili na samotnou způsobilost nemovitosti k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu za účelem bydlení, na praktické otázky a omezení pronajímatele při sjednávání nájemní smlouvy, na problematiku spojenou se službami a jejich vyúčtováním, stejně jako na problematiku odpovědnosti stran v rámci nájemního vztahu. V tomto čtvrtém a posledním díle se zaměříme na otázku, která trápí nejednoho pronajímatele – a to sice skončení nájmu a vyklizení bytu nebo domu. Zejména se zaměříme na to, jak nájem správně ukončit a co naopak pronajímatel při skončení nájmu či vyklizení nemovitosti činit nemůže.
Nájem prostor k bydlení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) nerozlišuje mezi tím, je-li pronajímán byt či dům. Tyto články budou činit zrovna tak. Bude-li v konkrétním případě určitý závěr odlišný pro byt a pro rodinný dům, bude tak v textu stanoveno výslovně. V opačném případě se uvedené závěry uplatní pro oba tyto typy nemovitostí.
Možnosti skončení nájmu
Obecně i u nájmu bytu nebo domu platí, že nájem skončí uplynutím doby. Je-li tedy nájemní smlouva sjednána na dobu určitou a neprodlouží-li pronajímatel s nájemcem nájemní smlouvu, skončí nájem posledním dnem sjednané doby nájmu.
V praxi často dochází k nedorozumění ohledně otázky, který konkrétní den je posledním dnem nájmu a kdy již má být byt vyklizen. Sjednají-li si pronajímatel a nájemce nájemní smlouvu od 1. 11. 2025 na dobu určitou jednoho roku, platí pak, že nájem skončí dnem 1. 11. 2026. V takovém případě má ještě tento den nájemce právo byt užívat a je povinen uhradit pronajímateli poměrné nájemné za 1 den v listopadu 2026, stejně tak i poměrnou část záloh na služby. Pro snazší administrativu ze strany pronajímatele tak lze doporučit, aby byl nájem sjednáván s přesnou datací. V daném případě tedy např. od 1. 11. 2025 do 31. 10. 2026. Současně pak ale také platí, že v tento samý den (v poslední den nájmu) musí být předmět nájmu vyklizen a předán pronajímateli, nedohodnou-li si smluvní strany jinou (delší) lhůtu pro vyklizení.
Nájem rovněž může skončit i dohodou o skončení nájmu. Zde jsou právní předpisy značně benevolentní a smluvní strany se tak mohou dohodnout, že nájem skončí tentýž den nebo za 1 měsíc. Dohoda o skončení nájmu by měla mít písemnou formu a neměl by na ni chybět podpis pronajímatele ani podpis nájemce.
Pronajímatelé by neměli zapomínat na skutečnost, že pokud nájemce po skončení nájmu nemovitost nadále užívá po dobu alespoň 3 měsíců a současně pronajímatel v této době nevyzve nájemce, aby nemovitost vyklidil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let (§ 2285 OZ).Vyjma povinné písemné formy ale zákon neklade na výzvu žádné další požadavky, z jejího obsahu musí být ale patrné, že pronajímatel nemá zájem na dalším setrvání nájemce v předmětu nájmu. Uvedené ustanovení je ovšem dispozitivní a pronajímatelé tak mohou v nájemní smlouvě stanovit, že § 2285 OZ vylučují.
Nejčastějším důvodem pro předčasné ukončení nájemního vztahu je samozřejmě výpověď z nájmu či jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy. Výpověď z nájmu může podat pronajímatel i nájemce, přičemž zákon rozlišuje, zdali je výpověď podávána u nájmu na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
U nájmu na dobu neurčitou nájemce není občanským zákoníkem limitován a výpověď může podat i bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou a/nebo bez výpovědní doby, stane-li se předmět nájmu nepoužitelným k sjednanému či obvyklému účelu z důvodu nikoliv na straně nájemce, porušuje-li pronajímatel své povinnosti zvlášť závažným způsobem a tím působí nájemci značnou újmu nebo neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bytu, za niž nájemce neodpovídá, ani v dodatečné nájemcem stanovené lhůtě.
U nájmu na dobu určitou pak může nájemce vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby ze stejných důvodů, vypovědět nájem bez uvedení důvodu ovšem není možné. Nájemce může nájem na dobu určitou vypovědět toliko z důvodu, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 OZ). Příkladem lze uvést, že půjde o situaci, kdy by byl nájem sjednán v Praze a nájemce byl v rámci svého pracovního poměru přeřazen (mimo svou vůli) do Ostravy.
U výše uvedených důvodu zásadně platí, že smluvní strany v nájemní smlouvě nemohou tyto výpovědní důvody nájemce vyloučit či jakkoliv jinak omezit.
Výpověď pronajímatele z nájmu, její podmínky a náležitosti
Pronajímatele tíží oproti nájemci přísnější podmínky pro to, aby jeho výpověď z nájmu byla platná a účinná. Výpověď musí být v každém případě písemná a musí dojít do dispozice nájemce (§ 2286 odst. 1 OZ). Pronajímatelé by tedy měli výpověď ideálně doručovat prostřednictvím poštovní služby a doručení výpovědi prokázat ideálně dodejkou. Oproti jiným situacím nestačí výpověď pouze odeslat, ale musí dojít do dispozice nájemce a nájemce musí mít možnost se s výpovědí seznámit. Za funkční a prokazatelný způsob lze doporučit i osobní předání společně s podpisem předávacího protokolu či jiného potvrzení o převzetí. Pokud jsou ale v nájemní smlouvě sjednány konkrétní způsoby doručování a komunikace, je nutné tuto formu dodržet.
V případě, že je na straně nájemců více osob, je takovéto doručení nutné učinit vůči všem těmto osobám, již se úkon týká. Obdobně musí být výpověď doručena oběma manželům, bydlí-li v předmětu nájmu společně. Současně je ale možné, v případě, že na straně nájemců je více osob, vypovědět smlouvu pouze vůči některým z nich a opačně, není možné ukončit nájemní smlouvu všech těchto stran smlouvy v případě, že pouze jedna strana porušuje smluvní povinnosti. I v tomto ohledu by tedy měl pronajímatel věnovat zvýšenou pozornost definici smluvních stran a případně sjednat speciálních pravidla pro ukončení smlouvy, resp. vzájemnou odpovědnost subjektů na straně nájemců.
V rámci výpovědi se vedle přesné specifikace výpovědního důvodu odkazem na zákonné ustanovení a popisu skutkových okolností, nesmí zapomenout na povinnost poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 OZ). Toto poučení musí být výslovně uvedeno v samotné výpovědi. Pokud by toto poučení uvedeno nebylo (zejména poučení o možnosti soudního přezkumu), platí dle téhož zákonného ustanovení, že je taková výpověď absolutně neplatná a nájem nadále trvá.
Je důležité upozornit i na skutečnost, že pokud pronajímatel podá výpověď a následně i návrh na vyklizení bytu, ale současně nájemce podá návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2290 OZ, soud bude jako první řešit řízení zahájené nájemcem a řízení o vyklizení nemovitosti bude přerušeno podle § 109 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu.[1]
Důvody výpovědi pronajímatelem
Hned na úvod je nutné zmínit, že pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemní smlouvy na byt či dům pouze ze zákonných důvodů. Neuplatní se zde obecná zákonná úprava smlouvy na dobu neurčitou a vcelku neintuitivně tedy nelze ani nájem bytu či domu na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodů. I z tohoto důvodu je tedy v převážné většině případů volena smlouva na dobu určitou, která pronajímateli poskytuje alespoň částečnou kontrolu nad trváním nájemní smlouvy.
Důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájem bytu či domu stanovuje zejména § 2288 OZ. Citované ustanovení rozlišuje mezi situací, kdy je nájem sjednán na dobu určitou a kdy na dobu neurčitou. Jde nejenom o sankční důvody, jako např. porušování smlouvy nájemcem či jiné závažné důvody, ale i o vybrané osobní důvody, kdy pronajímatel potřebuje předmět nájmu pro sebe, svou rodinu či příbuzné. Vždy je však nutné ve výpovědi specifikovat konkrétní důvod ukončení.
Výpověď dle výše uvedeného ustanovení § 2288 je spojena s výpovědní dobou tři (3) měsíce. Pronajímatel je v určitých případech oprávněn vypovědět nájem i bez výpovědní doby, a to konkrétně v případě, kdy nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 1 OZ). Demonstrativně je pak uvedeno, že za porušení povinností zvlášť závažným způsobem se považuje např. situace, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, nebo pokud poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, či pokud způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (§ 2291 odst. 2 OZ).
Pronajímatel je povinen před podáním výpovědi bez výpovědní doby odeslat nájemci písemnou výzvu k odstranění protiprávního stavu v přiměřené době. V opačném případě se ani k této výpovědi nepřihlíží (§ 2291 odst. 3 OZ).
Vyklizení nemovitosti po skončení nájmu
Po skončení nájmu (lhostejno z jakého důvodu) je nájemce povinen odevzdat zpět pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
Pokud nájemce nevyklidí nemovitost dobrovolně po platném skončení nájmu, nezbude pronajímateli než se obrátit na soud. Pronajímatel je v takovém případě oprávněn podat návrh na vyklizení nemovitosti, o kterém pravomocně rozhodne soud. Jakmile bude mít pronajímatel k dispozici pravomocné rozhodnutí, že je nájemce povinen byt vyklidit, může pronajímatel nájemce fakticky vyklidit prostřednictvím výkonu tohoto rozhodnutí – tj. prostřednictvím soudního exekutora. Takovéto soudní procesy ale mohou být mnohdy velmi časově i finančně nákladné.
V zájmu urychlení problematiky vyklizení bytů a domů bude do občanského soudního řádu vložen s účinností od 1. 1. 2026 nový § 175a, který zavádí tzv. rozkaz k vyklizení. Rozkaz k vyklizení bude moci vydat soud ihned, osvědčí-li pronajímatel svůj nárok v samotném návrhu, stejně jako např. ve věci elektronického platebního rozkazu u žalob na plnění. Pokud nájemce proti rozkazu k vyklizení nepodá odpor, stane se rozkaz k vyklizení pravomocným exekučním titulem, což pronajímatelům značně urychlí celý proces vystěhování. Podá-li ovšem nájemce odpor, rozkaz k vyklizení se bez dalšího ruší a proběhne standardní řízení o vyklizení nemovitosti.
Alternativně lze s nájemcem uzavřít doložku se svolením k přímé vykonatelnosti ve formě notářského zápisu.[2]
Vystěhování nájemce svépomocí
Pronajímatele v praxi často odrazuje, že soudní řízení o vyklizení nemovitosti trvá až několik let, o to spíše, když navíc neoprávněný uživatel (původní nájemce) může využít řady dostupných procesních prostředků k tomu, aby výsledek sporu co nejvíce oddálil. Tomuto nenapomáhá ani skutečnost, že podá-li nájemce návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, proběhne toto řízení jako první a až poté bude probíhat řízení o vyklizení nemovitosti.
Fakticky tedy od skončení nájmu může uběhnout několik let do doby, než aktivně se bránící nájemce nemovitost skutečně vyklidí. Pronajímatel má samozřejmě za tu dobu nárok na ušlé nájemné či jakoukoliv jinou vzniklou škodu, nicméně není-li nájemce solventní, pronajímatel se často dostane do znatelné ztráty. Navíc platí, že po celou dobu, kdy nájemce užívá (byť neoprávněně) nemovitost, musí samozřejmě pronajímatel hradit zálohy na služby spojené s předmětem nájmu, a to i když fakticky zálohové platby od nájemce nedostává.
Nejeden pronajímatel se v takové situaci uchyluje k svépomocné obraně, např. formou výměny vstupních zámků, ukončení dodávek energií apod. Takový postup ovšem není možný a pronajímatelé by se vystavili riziku trestního stíhání, neboť takové jednání může naplňovat znaky skutkové podstaty trestných činů porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. Pronajímatel není ani oprávněn vstoupit do nájemcovy domácnosti bez jeho předchozího vědomí či souhlasu, a to i přes to, že nemovitost sám vlastní.
Právní řád České republiky chrání nájemce a chrání domovní svobodu nájemce, nehledě na skutečnost, že nájemce nehradí nájemné a/nebo užívá předmět nájmu i po skončení nájemního vztahu. Dostane-li se pronajímatel do situace, kdy nájemce obývá nemovitost i přes skončení nájmu, nezbývá pronajímateli než se obrátit na soud, aby ten pravomocně uložil nájemci nemovitost vyklidit.
Soudní řízení by měl značně urychlit již zmíněný rozkaz k vyklizení. Stejně tak pro tyto případy doporučujeme sjednat nájemní smlouvu na dobu určitou společně s doložkou o vyklizení s přímou vykonatelností, a to formou notářského zápisu (viz výše).
Závěr
Na problémové vystěhování a neplacení nájemného se bohužel nedá nikdy řádně připravit, respektive toto předpovídat. Pronajímatelé ovšem mohou riziko této situace zmírnit tím, že si nájemce před uzavřením nájemní smlouvy řádně prolustrují, nebo si nezapomenou sjednat při podpisu nájemní smlouvy jistotu, která může v daném případě sloužit k alespoň částečnému krytí ztrát na straně pronajímatele.
Zejména lze doporučit lustraci prostřednictvím insolvenčního rejstříku, který je zdarma přístupný, a to nejenom ohledně aktuálního stavu, ale i zpětně do historie dané osoby. Rovněž je možné lustrovat i v rejstříku exekucí, a to na portálu Exekutorské komory České republiky. Výpis z rejstříku exekucí je sice placený (v řádu stovek korun českých), ale zcela určitě jeho znalost převáží jakékoliv budoucí problémy.
Pronajímatel nemá snadné pozici ani v případě snahy o předčasné ukončení nájemní smlouvy, když je velmi přísně limitován zákonnými ustanoveními. Je tedy třeba počínat si obezřetně a v mezích těchto limitací, jinak se pronajímatel vystavuje riziku potenciální neplatnosti takového předčasného ukončení.
V případě jakýchkoli dotazů nejenom ohledně nájmů, skončení nájmu, vyklizení nemovitosti či jiných oblastí občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
[1] Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů.
[2] Blíže k tomu viz náš dřívější článek: PEYTON legal | Notářský zápis jako exekuční titul k vyklizení nemovitosti.
Mgr. Ondřej Růžička, advokát – ruzicka@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
16. 10. 2025