V prvních dvou článcích této minisérie jsme se zaměřili na samotnou způsobilost nemovitosti k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu, na praktické otázky a omezení pronajímatele při sjednávání nájemní smlouvy a na problematiku spojenou se službami a jejich vyúčtováním. V tomto třetím díle se zaměříme na problematiku, která může být ze strany účastníků nájemního vztahu leckdy přehlížena, a to sice na problematiku odpovědnosti nájemce a odpovědnosti pronajímatele, zejména ve vztahu k nemovitosti samotné a k případným způsobeným škodám na nemovitosti.
Nájem prostor k bydlení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) obecně nerozlišuje mezi tím, je-li pronajímán byt či dům. Tyto články budou činit zrovna tak. Bude-li v konkrétním případě určitý závěr odlišný pro byt a pro rodinný dům, bude tak v textu stanoveno výslovně. V opačném případě se uvedené závěry uplatní pro oba tyto typy nemovitostí.
Odpovědnost pronajímatele za způsobilost k nastěhování nájemcem
Obecně platí, že je pronajímatel povinen zpřístupnit nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání (§ 2242 odst. 1 OZ). Ve vztahu k tomu, kdy je nemovitost způsobilá k nastěhování a k obývání, ponechává občanský zákoník primárně prostor smluvnímu ujednání stran. Podle § 2243 OZ platí, že byt nebo dům je způsobilý k nastěhování, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě. Pouze v případě absence jakéhokoli ujednání ve smlouvě stanoví zákon, že je nemovitost způsobilá k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním nemovitosti nebo s ní souvisících.
Lze tedy doporučit, aby již v nájemní smlouvě, případně v její příloze, byl podrobně popsán stav nemovitosti a bylo uvedeno, zdali je vybavena spotřebiči, nábytkem apod. Právě v případě příslušenství by pronajímatel neměl zapomínat na povinnosti stanovené v obecných ustanoveních občanského zákoníku o nájmu, kdy konkrétně § 2206 odst. 2 OZ stanoví, že pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci. Přirozeně musí pronajímatel odevzdat nájemci klíče od nemovitosti, ale pronajímatel by neměl zapomínat ani na další věci, které mohou být potřebné k užívání. Disponuje-li tak pronajímatel např. návodem k obsluze nezbytných spotřebičů, měl by tyto rovněž nájemci odevzdat a ideálně tuto skutečnost i stvrdit v nájemní smlouvě. Též se jeví jako vhodné, aby byl nájemci poskytnut i domovní řád, nebo alespoň bylo nájemcem písemně potvrzeno, že se s ním před začátkem nájmu seznámil. V případech rodinného domu by pak pronajímatel měl nájemce poučit o specifických aspektech péče o příslušnou nemovitost, zahradu a další příslušenství.
Oproti výše uvedenému pak ale zákon v § 2236 OZ připouští, že k obývání může být pronajat i jiný než obytný prostor (tj. prostor určený kolaudačním rozhodnutím k bydlení). Taková nájemní smlouva není neplatná, ale současně tato skutečnost nemůže být k tíži nájemce, ba naopak nájemce se v takovémto případě může dovolávat (podstatné) vady prostor z důvodu nedostatku řádné kolaudace. Jinými slovy, strany si mohou dohodnout, že pro účely bydlení pronajímatel pronajme nájemci např. garáž, pronajímatel tímto ale není zbaven povinnosti zajistit nájemci obyvatelný prostor, o to spíše se nezbavuje veřejnoprávních povinností spojených s užíváním nemovitosti.
Toto zákonné pravidlo nebude nejspíše přinášet výkladové problémy v případě, kdy pronajímatel bude pronajímat nájemci plně vybavenou novostavbu, ve které „vše funguje“. Složitější už dané ujednání může být v případech, kdy by pronajímatel chtěl pronajmout byt nebo dům s vadou, která obývání nemovitosti nájemcem znemožňuje nebo ztěžuje. Pro příklad si lze představit situaci, kdy by v nemovitosti byl např. balkón bez zábradlí, nebo situaci, kdy by v bytě trčely ze zdi elektrické dráty, či i situaci, kdy v bytě chybí dveře oddělující jednotlivé místnosti. V takovém případě se střetávají odpovědnost pronajímatele vůči nájemci (soukromoprávní), ale i ve vztahu k dodržování veřejnoprávních předpisů.
Občanský zákoník na toto pamatuje a v § 2242 odst. 2 OZ stanoví, že pronajímatel se může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. V takovém případě se jedná o tzv. byt zvláštní povahy. Takové ujednání je platné, jen jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav. Je tedy možné, aby pronajímatel pronajal nájemci i zcela nezpůsobilou nemovitost, bude-li stanoveno, kdo a jakým způsobem nemovitost dá do obyvatelného stavu. V opačném případě se pronajímatel vystavuje riziku nároků nájemce z vad předmětu nájmu, stejně jako riziku veřejnoprávních sankcí.
Ne každá vada nemovitosti ale naplňuje znaky „bytu zvláštního určení“. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku poskytuje vodítko, které stanoví, kdy se ještě může jednat o „běžný nájem“, tedy o nemovitost s vadami, které ale nebrání běžnému užívání, a kdy se už bude jednat o tzv. byt zvláštní povahy ve smyslu § 2242 odst. 2 OZ. Podle důvodové zprávy totiž platí, že vadou bytu, která by mohla způsobit, že byt není způsobilý k nastěhování a obývání, není skutečnost, kterou pronajímatel sdělil nájemci při uzavření smlouvy. Prohlédl-li si nájemce byt před uzavřením smlouvy, nebo když si jej bez rozumného důvodu neprohlédl, ač jej k tomu pronajímatel včas a řádně vyzval, nemůže nájemce za vadu označovat něco, co měl a mohl při prohlídce zjistit, ledaže pronajímatel jednal hrubě nedbale nebo v rozporu se zásadami slušnosti a poctivosti.
Bližší podmínky ovšem právní předpisy již nespecifikují. Není pochyb o tom, že není možné pronajmout k bydlení prostory, které by byly pro nájemce lidsky nedůstojné, nicméně není výslovně zakázáno, aby byl nájemci kupříkladu pronajat byt bez sociálního zařízení, bude-li s tím nájemce souhlasit a bude na to dopředu výslovně upozorněn.
Pokud nemovitost není způsobilá k nastěhování a obývání či pokud neodpovídá pronajímatelem deklarovanému stavu (tj. uvedeným vadám), má nájemce právo odmítnout se nastěhovat (§ 2244 odst. 1 OZ). V takovém případě nájemce není povinen platit nájemné po dobu, po kterou taková vada trvá. Pokud by se nájemce nastěhoval v případě, že nemovitost trpí vadou, na kterou jej pronajímatel řádně neupozornil, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného (§ 2245 OZ). Pokud ovšem nájemce stav bytu řádně znal již před uzavřením nájemní smlouvy, tato práva mu příslušet nebudou (§ 2244 odst. 2 OZ).
Pronajímatelům tedy vždy doporučujeme, aby byl každý takový nedostatek výslovně reflektován v nájemní smlouvě formou prohlášení nájemce, že si nemovitost řádně prohlédl, včetně konkrétních vad, a i s touto vadou ji do užívání přijímá. Pokud jde o podstatnější vady a nedostatky, které vystavují pronajímatele mimo jiné i riziku veřejnoprávních sankcí, doporučujeme vždy sjednat způsob a odpovědnost stran za uvedení do uživatelného stavu.
Odpovědnost za stav nemovitosti v průběhu nájmu
Jak již bylo zmíněno v první části, základní povinností pronajímatele je zpřístupnit nájemci nemovitost způsobilou k nastěhování a obývání, přičemž způsobilost se posuzuje primárně podle ujednání v nájemní smlouvě. Tato povinnost pronajímatele se ovšem přenáší i do celé doby trvání nájemního vztahu, kdy pronajímatel má základní povinnost udržovat po dobu nájmu nemovitost ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ).
Do této povinnosti mohou spadat i stavební úpravy, které dle své povahy mohou případně naplňovat předpoklady podle § 2259 a násl. OZ s nutností nájemce dočasně vyklidit nemovitost. Rovněž ovšem do této povinnosti spadají i povinnosti jako revize elektroinstalace či hromosvodu, které již nájemce neomezují při běžném užívání nemovitosti.
V případě, kdy by se na nemovitosti v průběhu doby trvání nájmu vyskytly vady, které je povinen opravit pronajímatel (např. vady stavebně-technického charakteru), je pronajímatel povinen tyto vady opravit, avšak za součinnosti nájemce. Nájemce má povinnost ihned oznámit pronajímateli vadu, kterou je nezbytné bez prodlení odstranit, a jinou vadu nebo poškození je pak povinen oznámit bez zbytečného odkladu (§ 2264 OZ). Současně je pak nájemce povinen učinit vše potřebné k tomu, aby nevznikaly škody další.
Zjištěné a nahlášené vady pronajímatel odstraní bez zbytečného odkladu. Teprve byl-li by neaktivní, může vady odstranit sám nájemce, a to na náklady pronajímatele (to neplatí v případě nepodstatných vad). Pokud by nájemce výše uvedenou informační povinnost nesplnil (případně ji nesplnil ve lhůtě stanovené zákonem), není pronajímatel povinen vady odstranit a nájemce rovněž nemá nárok na náhradu vynaložených výdajů, eventuálně na slevu z nájemného, v případě, že vady odstraní sám. K tomuto zbývá doplnit, že případné nájemcem vynaložené náklady na opravu musí být „odůvodněné“ tj. jde pouze o náklady související s opravou dané věci, a které byly (ve smyslu povinnosti prevence škody) s přihlédnutím ke specifickým okolnostem místa, času a případu přiměřené. Nepůjde-li o zcela specifický případ, pronajímatel nebude povinen hradit náklady, které budou zcela zjevně vybočovat z tržního standardu a/nebo budou vynaloženy neúčelně či nehospodárně.
Pokud je ovšem vada nebo škoda na nemovitosti způsobena jednáním nájemce (vyjma běžného opotřebení), není bez dalšího pronajímatel povinen takovou škodu odstranit, naopak v takovém případě by šlo o odpovědnost nájemce.
Povinná údržba a drobné opravy
Nájemce je během doby trvání nájmu povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 1 OZ). Tyto zákonné pojmy blíže rozvádí nařízení vlády č. 308/2015 Sb.[1] (dále jen „NV“), které tak kupříkladu stanoví, že běžnou údržbou je mimo jiné malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům (§ 2 NV). Stejně tak stanovují finanční limity, do kterých je nájemce povinen běžnou údržbu a drobné opravy hradit, kupříkladu částkou 1.000,- Kč za opravy neuvedené v § 4 NV, či částkou rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, kterou součet nákladů ze veškeré drobné opravy nesmí v daném kalendářním roce přesáhnout.
Jelikož je nájemce již ze zákona povinen povinnou údržbu a drobné opravy činit, odpovídá za škody způsobené na nemovitosti porušením své povinnosti přímo nájemce, nikoliv pronajímatel. V řadě případů může být sporné, zda za konkrétní vadu či způsobenou škodu odpovídá nájemce či pronajímatel, soudní řízení tak často končí u posuzování prevenční povinnosti nájemce v porovnání s povinností pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.
Dobrým příkladem tenké hranice mezi běžnou údržbou a drobnou opravou může být např. existence plísně v domě. Zde je nutné rozlišovat, zda plíseň vzniká z důvodu technického (nesprávného) řešení stavby, kdy by šlo zjevně o vady nemovitosti, za níž odpovídá pronajímatel, anebo z důvodu nesprávného užívání nemovitosti nájemcem. Jelikož je nájemce povinen nejen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 1 OZ), ale rovněž je povinen nemovitosti řádně užívat (§ 2255 odst. 1 OZ), spadá do jeho povinnosti i prevenční povinnost předcházet výskytu plísní. Tedy v daném případě řádně nemovitost větrat (zejména při častém vaření apod.) a v zimě naopak vytápět. Porušil-li by nájemce tuto povinnost, nemůže po pronajímateli požadovat slevu z nájemného ani ostatní nároky v případě, kdy by se v nemovitosti plíseň vyskytla. Pravděpodobný scénář může být i někde na pomezí a výskyt plísně může mít více důvodů. Neshodnou-li se strany ani v případě soudního sporu na původu této vady, s největší pravděpodobností by soud nařídil zkoumání původu vady znaleckým posudkem. V úvahu by samozřejmě mohla přicházet i dělená odpovědnost pronajímatele i nájemce.
Nájemce ovšem může být odpovědný, v rámci povinnosti údržby, i za škodu, která ani na první pohled nemusí působit jako škoda, za kterou by měl být odpovědný. Nejvyšší soud České republiky kupříkladu řešil situaci vytopení sousedního bytu z důvodu prasknutí vodovodního ventilu pod umyvadlem v bytě nájemce.[2] Byť se v daném případě Nejvyšší soud nakonec přiklonil na stranu nájemce, tak výslovně uvedl, že primární odpovědnost leží na nájemci, který se ale může zprostit odpovědnosti za takovou škodu v případě, kdy prokáže, že újmu nezavinil, tj. neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů a udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny.
Z uvedeného se podává, že pokud nájemce pouze pasivně užívá nemovitost a nijak se nestará o její běžnou údržbu, může být v určitých případech odpovědný za škodu na nemovitosti (či majetku třetí osoby), a to právě na základě zanedbání prevenční povinnosti nájemce i přes to, že nájemce škodu „přímo“ nezpůsobil. Tento případ stojí za zmínku i proto, že na první pohled se škoda jeví jako způsobená stavem samotné nemovitosti včetně nabízející se odpovědnosti pronajímatele.
Pronajímatelé do nájemních smluv často zanášejí požadavek na to, aby měl nájemce sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu. Jakkoliv je tento požadavek právně nevymahatelný, je samozřejmě pro pronajímatele lepší, pokud je nájemce pojištěn pro škodu, která vznikne jeho jednáním a nedostane se v případě excesivnější škody do platební neschopnosti.
Závěr
Před ale i během trvání nájemního vztahu jsou pronajímatelé vystavení řadě povinností a odpovědnosti, na které je vhodné být připraven. Pronajímatelé by měli v prvé řadě myslet na stav nemovitosti při sjednání nájmu a na případné vady či nedostatky nájemce nejen řádně upozornit, ale především je i adekvátně adresovat v nájemní smlouvě. Současně je pak vhodné, aby pronajímatelé řádně a včas vyhodnotili a reagovali na případné identifikované vady nemovitosti.
Jako pronajímatele Vás pak čeká řada dalších povinností i během skončení nájmu, a to zejména s ohledem na problematiku vystěhování nájemce. Tomuto tématu se budeme věnovat v poslední části této minisérie věnované pronajímatelům při pronájmu objektů určených k bydlení.
V případě jakýchkoli dotazů nejenom ohledně nájmů, odpovědnosti za způsobenou škodu či jiných oblastí občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
[1] Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
[2] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022.
Mgr. Ondřej Růžička, advokát – ruzicka@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
28. 8. 2025