V prvním článku této minisérie jsme se zaměřili na samotnou způsobilost nemovitosti k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu a rovněž i na praktické otázky a omezení pronajímatele při sjednávání nájemní smlouvy. V tomto druhém článku si představíme problematiku spojenou se službami – jejich sjednáním, rozúčtováním, vyúčtováním a s tím spojenými povinnosti pro pronajímatele a možná rizika při jejich nedodržení.
Nájem prostor k bydlení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) nerozlišuje mezi tím, je-li pronajímán byt či dům. Tyto články budou činit zrovna tak. Bude-li v konkrétním případě určitý závěr odlišný pro byt a pro rodinný dům, bude tak v textu stanoveno výslovně. V opačném případě se uvedené závěry uplatní pro oba tyto typy nemovitostí.
Které služby zajišťuje pronajímatel
V prvotní fázi je vhodné si v nájemní smlouvě stanovit, které služby spojené s užíváním bytu nebo domu zajišťuje pronajímatel a které nájemce. Pokud nebude toto ve smlouvě řešeno, použijí se zákonná ustanovení, podle kterých je povinností pronajímatele zajistit po dobu nájmu tzv. nezbytné služby, přičemž se má za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (§ 2247 odst. 2 OZ).
Byť není vyloučené ani ujednání, že by pronajímatel nezajišťoval žádné služby, v praxi bude muset téměř ve všech případech pronajímatel vždy alespoň nějaké služby zajišťovat. V případě, že je předmětem nájemní smlouvy byt v bytovém domě, ve kterém působí společenství vlastníků, bude standardně pronajímatel zajišťovat ty služby, které zajišťuje společenství vlastníků. Obdobně tomu bude v případě družstevního bydlení.
Zvláštní právní předpisy mohou navíc určovat, které služby hradí výlučně vlastník nemovitosti (například § 2 odst. 6 zákona o vodovodech a kanalizacích[1] stanoví výslovně, že odběratelem je vlastník pozemku nebo stavby (v případě rodinného domu) anebo společenství vlastníků (v případě bytového domu).
Při nájmu bytu v bytovém domě, ve kterém vlastník bytu hradí zálohy společenství vlastníků, je zapotřebí rovněž myslet na skutečnost, že některé služby nájemce výslovně hradit nesmí. Obecně platí, že nájemce může hradit jenom ty služby, které souvisejí s bytem a poskytují nájemci pro užívání bytu „prospěch“. Typicky jde o fond oprav, což bývá významná výdajová položka, dále rovněž nesmí nájemce hradit poplatky správce domu, odměny pro členy výboru společenství vlastníků ani pojištění domu. Případné ujednání v nájemní smlouvě přenášející tuto odpovědnost na nájemce by bylo jako takové neplatné.
Samostatnou kapitolou jsou pak dodávky elektřiny (a případně i plynu), které může zajišťovat pronajímatel, ale lze je i tzv. „přepsat na nájemce“. Nájemce je pak tím, kdo s dodavatelem elektřiny či plynu uzavírá smlouvu o dodávkách médií, sám platí zálohy přímo dodavateli a případný přeplatek obdrží rovnou od dodavatele, nedoplatek naopak bude dodavatel vymáhat přímo po nájemci. Pokud budou tato média dodávána rovnou nájemci, ušetří si pronajímatel starost s jejich hrazením a vyúčtováním a současně je nebude muset platit v případě, kdy by nájemce přestal být solventní.
Nastavení výše plateb za služby
Vlastník bytu nebo domu by měl s nájemcem v nájemní smlouvě nastavit, jakým způsobem budou poskytnuté služby hrazeny. Nejčastějším způsobem je samozřejmě zálohová platba podle zákona č. 67/2013 Sb. (dále jen „ZPB“)[2]. Podle § 4 odst. 1 ZPB platí, že výši záloh by si měli primárně ujednat smluvně v nájemní smlouvě pronajímatel a nájemce. Pokud se smluvní strany v nájemní smlouvě nedohodnou, pronajímatel určí měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z nákladů předpokládaných dle uplynulého roku nebo dle posledního zúčtovacího období nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku (§ 4 odst. 2 ZPB). Je zde tedy dán jistý prostor pro dohodu stran či diskreci pronajímatele, je však třeba dodržet zákonné limity a nestanovit zálohové platby v nepřiměřen výši.
Výše záloh by tak ideálně měla odpovídat předpokládané spotřebě. Pronajímatel ovšem musí myslet na to, že v případě nedoplatku na službách je pronajímatel tím, kdo musí primárně dodavatelům služby hradit a nedoplatek vymáhat po nájemci.
V rámci nájemní smlouvy rovněž doporučujeme sjednat maximální počet osob, které mohou předmět nájmu užívat, neboť tato skutečnost má rovněž podstatný vliv na stanovení výše zálohových plateb. Jinou spotřebu bude mít mladý pár, který tráví pracovní dny mimo domov v práci a o víkendu často na výletech a jinou spotřebu bude mít naopak rodina, kde se jeden rodič stará o dvě malé děti na mateřské dovolené a druhý rodič často pracuje z domova (tzv. home-office). Pronajímatelé by tak měli dopředu na tyto skutečnosti brát zřetel.
Platby za služby je možné hradit také paušálně (§ 9 odst. 1 ZPB), a to jako samostatnou paušální platbu, nebo v rámci jedné paušální platby spolu s nájemným či je možné stanovit, že je platba za služby paušálně součástí nájemného. Výhodou pro pronajímatele je značné snížení administrativní zátěže.
Další výhodou paušální platby je, že případný přeplatek na službách poté zůstává pronajímateli. Z cela logickou nevýhodou ovšem je, že případný nedoplatek musí hradit pronajímatel z vlastních zdrojů. Pro nájemce bývá proto paušální platba za služby často signálem, že se média mohou spotřebovávat „libovolně“. Zákon navíc u nájmů uzavřených na dobu neurčitou či delší než 24 měsíců výslovně deklaruje, které služby nemohou být hrazeny paušálně. Do paušální platby tak nelze zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod (§ 9 odst. 4 ZPB). Tyto dodávky se tak musejí vždy vyúčtovat. Přejí-li si smluvní strany zahrnout do paušální platby za služby i tyto služby, bude muset být nájemní smlouva uzavřena na kratší dobu než 24 měsíců.
V případě, že se v objektu nacházejí i společné prostory či jiné prostory specificky užívané nájemci, anebo v případě, že jednotlivé jednotky nemají podružné měřiče energií, doporučujeme sjednat pravidla pro podíl nájemníků na nákladech na poskytované služby, kdy nejčastěji je užíván poměr podlahové plochy prostor nájemce vůči ostatním nájemcům anebo počet osob, které objekt užívají. Pokud pronajímáte jednotky v objektu SVJ či družstva, podíl na nákladech bude stanoven těmito subjekty. V případě, že podíl nájemce na nákladech není stanoven smluvně, zákon stanovuje pravidla pro konkrétní určení, a to vždy podle odlišných kritérií v závislosti na té které službě.
Pokud je součástí nájemní smlouvy i ujednání, že nájemce hradí zálohy na další služby (např. ostraha budovy, vrátný apod.), pak platí, že jsou smluvní strany povinny v nájemní smlouvě stanovit způsob rozúčtování těchto služeb, neboť tyto služby již nejsou subsidiárně upraveny na zákonné úrovni.
Zúčtovací období
Smluvní strany musejí myslet na to, že pro účely provedení vyúčtování plateb za služby je zapotřebí stanovit tzv. zúčtovací období. Zúčtovacím obdobím se rozumí období, za které nájemce hradí zálohy na služby a které následně musí pronajímatel nájemci vyúčtovat.
Nebude-li zúčtovací období stanoveno smluvně, je na vůli pronajímatele, jak konkrétně zúčtovací období stanoví. Zákon stanoví jedinou podmínku, kdy dle § 2 odst. 1 písm. c) ZPB musí být zúčtovací období maximálně dvanáctiměsíční. Smluvní strany si tak mohou sjednat kratší zúčtovací období, standardně ale bývá zúčtovací období navázáno na kalendářní rok či výročí smlouvy, nic ovšem nebrání jiné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. V případě, že je poskytování služeb vázáno na další třetí osoby (SVJ, družstvo), doporučujeme termíny vyúčtování sladit s termíny vyúčtování těchto osob.
Vyúčtování nájemci
V případě zálohových plateb je pronajímatel po skončení zúčtovacího období povinen uhrazené zálohy na služby vyúčtovat a vypořádat s nájemcem případný nedoplatek či přeplatek. Byť se může vyúčtování služeb zdát jako poměrně jednoduchá záležitost, je zapotřebí, aby pronajímatel při vyúčtovávání služeb postupoval pečlivě a v souladu se smluvním ujednáním či se zákonem.
Po skončení zúčtovacího období je pronajímatel povinen vystavit nájemci vyúčtování plateb za služby. Pronajímatel je povinen vyúčtování provést a doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 ZPB). Náklady na vyhotovení a provedení vyúčtování pronajímatel nemůže zahrnout do nákladů na služby (§ 7 odst. 4 ZPB).
Nedodá-li pronajímatel vyúčtování nájemci včas, má nájemce právo na úhradu pokuty od pronajímatele, která činí 50 Kč za každý započatý den prodlení (§ 13 odst. 2 ZPB). Za rok tedy tato pokuta ve prospěch nájemce může činit 18.000 Kč. Bude-li vyúčtování vystavené pronajímatelem posouzeno jako nesprávné, hledí se na něj, jako kdyby pronajímatel žádné vyúčtování nevystavil a jeho povinnost vystavit vyúčtování tak nadále trvá. Právo nájemce požadovat po pronajímateli, aby vyúčtování služeb vystavil, se ovšem promlčuje v obecné tříleté promlčecí době (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 3256/2015).
Pronajímatel a nájemce si mohou výši této pokuty upravit v nájemní smlouvě, tato však nesmí přesáhnout již zmíněných 50 Kč. Neujednají-li si strany v nájemní smlouvě žádnou výši pokuty, platí subsidiárně právě zákonných 50 Kč. Byť se terminologií zákona jedná o pokutu, nejde o smluvní pokutu, ale o tzv. penále stanovené zákonem (§ 2052 OZ).
Po doručení vyúčtování má nájemce právo do 30 dnů písemně požádat pronajímatele, aby nájemci doložil náklady na jednotlivé služby a provedení vyúčtování podle zákona či smluvních ujednání, a aby umožnil nájemci pořízení kopie podkladů. Pronajímatel má poté dalších 30 dnů na vyhovění žádosti nájemce.
Pokud nájemce nevznese námitky pro vyúčtování do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, anebo do 30 dnů ode dne doložení podkladů od pronajímatele, pokud o ně nájemce požádá, platí, že s obsahem vyúčtování a se způsobem rozúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí pronajímatel vyřídit znovu do 30 dnů od jejich obdržení. Výše uvedená pokuta ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení se kromě prodlení pronajímatele s vystavením a doručením vyúčtování vztahuje i na povinnosti spojené s právem nájemce nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek nájemce.
Je na pronajímateli a nájemci, aby si v nájemní smlouvě sjednali, jak bude naloženo s finančním vypořádáním na základě vyúčtování služeb. Nesjednají-li si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě jinak, uplatní se zákonné pravidlo, podle kterého se pronajímatel a nájemce finančně vypořádají do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování služeb (§ 7 odst. 3 ZPB).
Zákon i stanoví, jaké důsledky má vadné vyúčtování (v případě řádně uplatněných námitek nájemcem) pro splatnost přeplatku či nedoplatku. Přeplatek na službách je splatný vždy, i když bylo vyúčtování vystaveno chybně. Pokud by došlo k následné opravě vyúčtování a nová výše přeplatku by byla odlišná od původní výše přeplatku, vznikne na straně nájemce bezdůvodné obohacení, které bude povinen vydat pronajímateli. Na povinnosti pronajímatele uhradit nájemci přeplatek na základě jím chybně vystaveného vyúčtování se ovšem nic nemění.
Bude-li vyúčtování chybné, bude splatný i nedoplatek (a nájemce jej bude povinen rovněž uhradit), ale oproti přeplatku pouze pokud vady vyúčtování nemají vliv na výši nedoplatku. Bude-li tedy nájemce v námitkách namítat, že vypočtený nedoplatek je vypočten nesprávně, nestane se nedoplatek splatným a pronajímatel nebude oprávněn takový nedoplatek po nájemci vymáhat, a to až do doby, než bude vyúčtování vystaveno řádně a/nebo budou vypořádány námitky nájemce.
Standardem pak bývá, že případný nedoplatek hradí nájemce v podobě platby nad rámec nájemného a úhrady za služby na další období. Lze doporučit, aby v případě většího nedoplatku došlo ze strany pronajímatele k navýšení záloh. Případný přeplatek je možné nájemci vyplatit jednorázovou platbou, alternativně lze pohledávku nájemce na vrácení přeplatku započíst oproti pohledávce pronajímatele na budoucí nájemné či úhradu budoucích služeb, a to v rozsahu, ve kterém se kryjí.
Pronajímatelé by tedy neměli při uzavírání nájemní smlouvy podcenit problematiku služeb a záloh na ně. Byť je možné se této administrativy okolo vyúčtování jednoduše „zbavit“ pomocí paušální úhrady služeb, je nutné myslet na to, že případný nedoplatek vzniklý z důvodu excesivní spotřeby médií nájemcem bude muset hradit pronajímatel z vlastních zdrojů a nájemce nebude nijak povinen pronajímateli hradit vzniklé náklady.
Úhrada nedoplatku z kauce
Vznikne-li na základě vyúčtování nedoplatek, je možné tento nedoplatek řešit úhradou prostřednictvím jistoty, byla-li v nájemní smlouvě sjednána. Pronajímatel a nájemce si mohou sjednat, že je nájemce povinen složit jistotu (tzv. kauce). Podle § 2254 odst. 1 OZ však nesmí jistota spolu se smluvní pokutou (je-li v nájemní smlouvě sjednána) dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Pokud však smluvní strany mají jistotu sjednanou, může pronajímatel případný nedoplatek na zálohách za služby sanovat právě z této jistoty. Je ovšem zapotřebí, aby bylo již při sjednání nájemní smlouvy výslovně stanoveno v nájemní smlouvě, že jistota se může použít i na úhradu nedoplatku z vyúčtování služeb. Byť zákon takový požadavek neklade a pro úhradu nedoplatku na službách lze použít jistotu bez dalšího, je zapotřebí myslet i na období po skončení nájmu.
Pokud totiž dojde k ukončení nájmu, zpravidla se musejí (nyní již bývalí) pronajímatel a nájemce vyrovnat za služby za předchozí období. Podle občanského zákoníku platí, že jistotu je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu, spolu s úroky (§ 2254 odst. 2 OZ). Jelikož se jistota spolu s úroky vrací nájemci při skončení nájmu, není možné, aby si pronajímatel jistotu ponechal až do skončení dalšího zúčtovacího období. V takovém případě není možné jistotu k úhradě nedoplatku na službách použít.
Závěr
Pronajímatelé by měli již před začátkem nájmu myslet na to, jak nastaví zúčtovací období, jak budou mezi nájemce objektu rozděleny náklady na prostory, které nejsou přímo měřeny podružným měřidlem, případně jak a kdy budou zúčtovávat zálohy. Následné vyúčtování služeb by pronajímatelé měli činit pečlivě, neboť právní úprava přiznává nájemci značné nástroje obrany, např. ve formě finanční sankce či odkladu splatnosti dlužných plateb.
Jako pronajímatele Vás pak i během trvání nájmu čeká řada dalších povinností souvisejících např. s odpovědností vůči nájemci, nebo i řada otázek v případě porušování povinností nájemce. Těmto tématům se budeme věnovat v dalších částech této minisérie věnované pronajímatelům při pronájmu objektů určených k bydlení.
V případě jakýchkoli dotazů nejenom ohledně nájmů, vyúčtování služeb či jiných oblastí občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
[1] Zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích.
[2] Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
Mgr. Ondřej Růžička, advokát – ruzicka@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
www.peytonlegal.cz
3. 7. 2025