Co Vás zrovna
zajímá.

Zákaz výpovědi z nájmu bytů a nebytových prostor sloužících k podnikání byl v pozměněné podobě schválen Parlamentem ČR

V článku ze dne 6. 4. 2020 jsme informovali o dvojici vládních návrhů zákonů obsahujících určitá opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor k bydlení a podnikání. Jelikož oba návrhy zákonů již prošly kompletním legislativním procesem a při projednávání v Parlamentu ČR prošly určitými důležitými změnami, přicházíme s aktualizací našeho článku, ve které provedené změny v návrzích zákonů shrneme a zhodnotíme.

Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR na svém zasedání dne 22. 4. 2020 odmítla návrhy zákonů ve znění pozměňovacích návrhů Senátu Parlamentu ČR a schválila oba tyto návrhy zákonů ve znění, ve kterém jej dříve Senátu postoupila k projednání. Dnešního dne (24. 4. 2020) oba návrhy zákonů podepsal prezident Miloš Zeman a čeká se jen na jejich publikaci jako platných zákonů ve sbírce zákonů.

Předně zdůrazňujme, že ani pozměněné návrhy zákonů nezakotvují žádný odklad splatnosti či dokonce prominutí nájemného, přestože některá média stále neváhají schválené návrhy zákonů takto prezentovat. Naopak, ve schváleném znění návrhy zákonů obsahují výslovné upozornění, že další práva pronajímatele (kromě práva vypovědět nájemní smlouvu) vzniklá v důsledku prodlení nájemce nejsou nikterak dotčena. Nájemce neplatící nájemné včas se tak vůbec nemusí vyhnout soudnímu, potažmo exekučnímu vymáhání dlužného nájemného i s úroky z prodlení.

V obou návrzích zákonů byla změněna nejzazší data trvání tzv. rozhodné doby, ve které případně vzniklý dluh nájemce na nájemném nebude zakládat pronajímateli výpovědní důvod. V případě prostorů k bydlení bude rozhodná doba trvat maximálně do 31. 7. 2020, u prostorů k podnikání pak do 30. 6. 2020. Pro nájmy prostor k bydlení ovšem platí, že konec rozhodné doby připadne na den následující po ukončení mimořádného opatření při epidemii, nastane-li dříve než uvedené nejzazší datum. Rovněž byla výrazně zkrácena tzv. ochranná doba, ve které platí zákaz výpovědi z nájmu pro nezaplacení nájemného v rozhodné době, a to jen do 31. 12. 2020.

Další důležité změny se týkají pouze návrhu zákona týkajícího se prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby. Bodově:

  • byla specifikována konkrétní forma doložení okolností prodlení s placením nájemného, a to v podobě zvláštního potvrzení od příslušného úřadu práce vystavovaného na žádost nájemce (u prostor k podnikání konkrétní forma stanovena není);
  • bylo zcela odstraněno nelogické ustanovení o odkladu splatnosti nájemného z nájemních smluv na dobu určitou, které skončí v průběhu rozhodné doby;
  • odstraněn byl rovněž odklad povinnosti finančního vyrovnání po vyúčtování služeb poskytovaných společně s užíváním předmětu nájmu (zejm. dodávky energií), přičemž zachován byl jen posun nejpozdějšího data doručení vyúčtování služeb na 1. 9. 2020 (u nájmů prostorů k podnikání tato otázka není vůbec řešena, navíc na rozdíl od prostorů k bydlení platí zákaz výpovědi z nájmu i pro případ, že nebyly v rozhodném období zaplaceny služby).

Navzdory provedeným změnám v návrzích zákonů, nadále přetrvávají naše obavy a výhrady uvedené a podrobněji rozvedené v původním článku ze dne 6. 4. 2020. Zcela zásadní připomínkou zůstává nepromyšlená definice pojmu „mimořádné opatření při epidemii“, když, jak jsme upozornili, právě některá opatření vydaná Ministerstvem zdravotnictví ČR,[1] která nejčastěji způsobila výpadky příjmů nájemců, do dané definice nespadají. Tento problém nyní za zákonodárce alespoň částečně vyřešil Městský soud v Praze svým rozhodnutím ze dne 23. 4. 2020, sp. zn. 14 A 41/2020, zrušil pro nezákonnost mj. právě předmětná opatření Ministerstva zdravotnictví. Nelze však přehlédnout, že po část rozhodné doby tato opatření byla v platnosti, nájemci se jimi řídili a jejich platební neschopnost ve vztahu k nájemnému jim mohla vzniknout právě v důsledku těchto opatření. Bude-li se proto nájemce odvolávat právě na předmětná opatření Ministerstva zdravotnictví, která pod definici mimořádného opatření při epidemii nespadají, schválené návrhy zákonů jej před výpovědi z nájmu neochrání, i když úmysl zákonodárce byl evidentně opačný.

 

V případě jakýchkoli dotazů na dané téma se na nás neváhejte kdykoli obrátit.

PhDr. Mgr. Jan Ptáčník, advokát – ptacnik@plegal.cz

 

www.peytonlegal.cz

24. 04. 2020

 

 

[1] Mimořádné opatření ze dne 23. března 2020, č. j. MZDR 12745/2020-1, kterým bylo rozhodnuto o omezení volného pohybu osob, a mimořádné opatření ze dne 23. března 2020, č. j. MZDR 12746/2020-1, kterým bylo rozhodnuto o omezení maloobchodního prodeje.

 

Zpět na novinky
Odebírejte naše publikace