Co Vás zrovna
zajímá.

Náročné požadavky na řádné vyúčtování spotřeby energií platí i pro komerční nájmy

Překvapivě bez velkého ohlasu odborné i laické veřejnosti dosud zůstává rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 8. 2018, č.j. 26 Cdo 5212/2017-147, ve kterém byl použit poměrně výrazně extenzivní výklad pravidel pro pravidelné roční vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem nemovitých věcí. Toto rozhodnutí může mít velmi závažné důsledky zejména pro pronajímatele nemovitých věcí nebytového charakteru, jelikož fakticky vztahuje některé povinnosti určené původně jen pro pronajímatele bytů i na tzv. komerční pronájmy.

Obsahem soudního sporu řešeného Nejvyšším soudem ve výše odkazovaném rozsudku byla neochota nájemce nemovitých věcí sloužících jako hotelový komplex zaplatit svému pronajímateli úhradu za spotřebované energie a služby poskytované s nájmem, a to s argumentací založenou na tvrzení, že vyúčtování spotřeby jednotlivých energií, které bylo nájemci předloženo, nebylo provedeno řádně. Nejvyšší soud přisvědčil námitce nájemce, že nedoplatek na úhradě za spotřebované energie a služby poskytované s nájmem nelze pokládat za splatný, dokud není provedeno řádné vyúčtování, přičemž jako kritérium pro posouzení řádnosti vyúčtování použil pravidla obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Analogická aplikace zákona č. 67/2013 Sb., který, jak napovídá již jeho název, byl jednoznačně určen právě pro bytové jednotky a bytové domy, tak v důsledku znamená, že administrativně poměrně náročná pravidla pro vyhotovení řádného vyúčtování se vztahují i na komerční pronájmy prostorů soužících podnikání, resp. dokonce i na pronájmy celých nebytových komerčních budov! Připomínáme, že i samotný minimální obsah řádného vyúčtování dle odkazovaného právního předpisu je dlouhodobě judikatorně řešenou otázkou a nelze se spoléhat jen na prosté znění zákona, zvláště když je to právě pronajímatel, který je v případě soudního sporu o „řádnost“ vyúčtování tížen důkazním břemenem.

Za stávající situace sice nelze přesně posoudit míru analogické aplikace celého zákona č. 67/2013 Sb. na komerční pronájmy, nicméně nemůžeme ponechat bez povšimnutí, že tento předpis kromě úpravy minimálního obsahu vyúčtování dále mj. přiznává nájemci nárok na pokutu ve výši 50,- Kč za každý den prodlení pronajímatele s předložením řádného vyúčtování nájemci. S možností analogické aplikace ustanovení o pokutě je třeba spíše preventivně počítat.

V praxi by nyní měli pronajímatelé nebytových komerčních nemovitých věcí věnovat daleko větší pozornost smluvní úpravě problematiky pravidelného vyúčtování spotřeby energií a služeb poskytovaných s nájmem, zvláště pak v případě sjednávání zálohových úhrad a jejich následného vypořádávání založeném na skutečné spotřebě. Případný nedoplatek je splatný jedině tehdy, když je vyúčtování řádné a nájemce s ním byl seznámen, jinak se má za to, že k vyúčtování vůbec nedošlo. Ve výsledku tudíž namísto obdržení požadované úhrady nedoplatku mohou být pronajímatelé nemovitých věcí nuceni hradit svým nájemcům zákonem stanovené pokuty či jim dokonce vracet již uhrazené zálohy jako bezdůvodná obohacení právě na základě zdánlivě nedůležitého zpochybnění řádnosti vyúčtování.

Naše advokátní kancelář PEYTON legal je připravena klientům navrhnout takové úpravy stávajících nájemních vztahů i nájemních vztahů budoucích, aby byla výše nastíněná rizika zcela eliminována, stejně jako připravit účinnou procesní obranu v případě již existujícího sporu.

 

PhDr. Mgr. Jan Ptáčník, advokát – ptacnik@plegal.cz

www.peytonlegal.cz

11. 01. 2019

 

Zpět na novinky